RENOVATING: A QUICK GUIDE | ΑΝΑΚΑΙΝΗΣΗ: ΕΝΑΣ ΓΡΗΓΟΡΟΣ ΟΔΗΓΟΣ

© Aria Maria Anastasiou | IDEABAR Studio 2019

© Aria Maria Anastasiou | IDEABAR Studio 2019

[English follows]

Για αρκετό καιρό σχεδίαζα να ξεκινήσω μια σειρά από γρήγορους οδηγούς σχετικά με τις πιο συχνές ερωτήσεις που λαμβάνω. Μιας και βρισκόμαστε στην περίοδο των ανακαινήσεων, είπα να ξεκινήσω με αυτό το θέμα.


ΤΑ ΒΑΣΙΚΑ:

Ανεξάρτητα με το που θα κατευθυνθεί το έργο, υπάρχουν κάποια βασικά ερωτήματα που πρέπει να απαντηθούν ώστε να υπάρχει μια καθαρή εικόνα για το πως προχωρά, και που θα εστιαστεί η προσοχή.

  1. Απαιτούνται άδειες;
    Υπάρχουν περιπτώσεις που δεν απαιτούνται, αλλά για να είναι πιο ξεκάθαρο καλό είναι να συμβουλευτείτε ένα αρχιτέκτονα. Για παράδειγμα, στην περίπτωση της ανακαίνησης - δηλαδή να ξαναγίνει η οικοδομή σαν καινούργια, αλλάζοντας πατώματα, παράθυρα, εγκαταστάσεις, κλπ. χωρίς να πειραχτούν ο σκελετός και η τοιχοποιία - συνήθως δεν απαιτούνται άδειες. Οταν όμως πρόκειται να γίνουν προσθήκες ή μετατροπές, το πιό πιθανό είναι να απαιτούνται. Είναι μια χρονοβόρα διαδικασία που όμως αξίζει τον κόπο και την αναμονή, μιας και προστατεύει από κακόβουλες καταγγελείες, κάνει την διαδικασία πώλησης ή μεταβίβασης πιο ομαλή, και γενικά προσφέρει ασφάλεια στους ιδιοκτήτες.

  2. Πρέπει να εξασφαλιστεί δάνειο από τράπεζα;
    Καλό είναι να ληφθεί υπόψη ο διαθέσιμος προϋπολογισμός, και να εξασφαλιστεί από την αρχή, για είναι σίγουρο ότι οι εργασίες θα προχωρήσουν ομαλά χωρίς αναγκαστικές διακοπές και επιπλέον τρεχάματα σε τράπεζες και οργανισμούς.

  3. Υπάρχει κάποιο χρονοδιάγραμμα;
    Είναι σημαντικό να καθοριστούν οι προθεσμίες και σημαντικές ημερομηνίες από την αρχή. Θα βοηθήσουν στον ομαλό προγραμματισμό και συνεννόηση με όσους θα εμπλακούν στο έργο.

  4. Ποιά είναι γενικά η κλίμακα του έργου;
    Ποιό είναι το μέγεθος των εργασιών; Μιλάμε για ένα δωμάτιο; Για φρεσκάρισμα των τελειωμάτων (μπογιάτισμα, επενδύσεις τοίχων, πατώματα, κ.ο.κ); Για ολόκληρη την οικοδομή; Μήπως είναι ανολοκλήρωτη οικοδομή στην φάση του κτισίματος;

  5. Διαμονή / Χρήση της οικοδομής;
    Αν η ανακαίνηση αφορά κατοικία, τότε πρέπει να ληφθεί υπόψη το θέμα της διαμονής. Είναι σημαντικός παράγοντας που θα παίξει ρόλο στην οργάνωση και τον προγραμματισμό. Το ίδιο και αν η ανακαίνηση αφορά επιχείρηση. Θα συνεχίσει να δουλεύει κατά τη διάρκεια των εργασιών;


ΓΙΑΤΙ ΧΡΕΙΑΖΕΤΑΙ Ο ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΑΣ:

Ακόμη και αν δεν χρειάζονται άδειες για να προχωρήσει το έργο, όπου βασικά είναι αναγκαίο μέλος του έργου ο αρχιτέκτονας, η συμβολή του συνέχιζει να έχει σημαντικό ρόλο στην πορεία του έργου:

  • Γίνεται σχεδιαστική καθοδήγηση, και μέσω του τρισδιάστατου (3D) σχεδίου υπάρχει μια πιο ξεκάθαρη εικόνα αν όλες οι ιδέες δουλεύουν καλά μεταξύ τους.

  • Σχεδιάζονται όλες οι λεπτομέρειες για πιο ομαλές εργασίες και προβλέπονται τεχνικά θέματα όσο το δυνατό πιο νωρίς στο έργο.

  • Καθορίζεται το πρόγραμμα εργασιών και τα χρονοδιαγράμματα.

  • Γίνεται έλεγχος προς τους εργολάβους, ώστε να παραδώσουν ποιοτικές εργασίες.

  • Σχεδιάζονται οι σημαντικοί χώροι της κουζίνας και μπάνιων ώστε να είναι λειτουργικοί και άνετοι.


ΤΑ ΒΗΜΑΤΑ (ΣΕ ΓΕΝΙΚΕΣ ΓΡΑΜΜΕΣ):

  1. ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ - ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΙΣΜΟΣ: σχεδιασμός, εξασφάλιση προϋπολογισμού, έλεγχος κατάστασης οικοδομής από μηχανικούς, κοστολόγηση εργασιών, πρόσληψη εργολάβων.

  2. ΔΙΟΡΘΩΣΤΕ ΠΡΩΤΑ ΤΑ ΜΕΓΑΛΑ ΠΡΑΓΜΑΤΑ: είναι σημαντικό να διορθωθούν πρώτα θέματα όπως εισροές νερού, υποχώρηση εδάφους, προβλήματα στις ηλεκτρικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, θέματα σκελετού και οροφής. Ολα αυτά αφορούν βαριές εργασίες που αν προκύψουν σε μετέπειτα στάδιο θα πρέπει στην ουσία να ξαναξεκινήσει το έργο από την αρχή!

  3. ΚΑΤΕΔΑΦΙΣΕΙΣ: ότι είναι να κατεδαφιστεί γίνεται στο σημείο αυτό, αφού έχουν επιδιορθωθεί τα μεγάλα θέματα και πρωτού ξεκινήσουν οι μικρές λεπτομέρειες και τα τελειώματα. Είναι σημαντικό να διαχειριστούν τα απόβλητα και τα σκουπίδια - βοηθά η ενοικίαση ενός κάδου (skip), και η κατάλληλη μεταχείριση επικίνδυνων υλικών.

  4. ΝΕΟΙ ΤΟΙΧΟΙ, ΤΕΧΝΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ: κτίσιμο των νέων τοίχων, άνοιγμα ή κλείσιμο πορτών και παραθύρων, αναβάθμιση ή εγκατάσταση συστημάτων θέρμανσης, ψύξης, υδραυλικών.

  5. ΜΟΝΩΣΗ: συχνά παραβλέπεται, αλλά είναι ίσως η πιο σημαντική επένδυση σε μια οικοδομή. Τοποθετείται όσο είναι ανοιχτό το κτίριο, πριν μπούν τα παράθυρα και οι πόρτες.

  6. ΤΕΛΙΚΕΣ ΚΤΙΣΤΙΚΕΣ ΕΡΓΑΣΙΕΣ: τοποθέτηση γυψοσανίδων, εργασίες πατώματος, τοποθέτηση κουφωμάτων, πορτών και παραθύρων.

  7. ΞΥΛΟΥΡΓΙΚΑ: σταθερή επίπλωση (ερμάρια, έπιπλα τηλεόρασης, τζάκια, κουζίνες, κλπ.), εσωτερικές πόρτες και έπιπλα.

  8. ΤΕΛΕΙΩΜΑΤΑ: μπογιάτισμα, επενδύσεις τοίχων και άλλων επιφανειών, τοποθέτηση wallpaper, τοποθέτηση πατώματος (κεραμικά, πλαστικό, παρκέ, κλπ.)

  9. ΤΕΛΙΚΕΣ ΛΕΠΤΟΜΕΡΕΙΕΣ ΚΑΙ ΔΙΑΚΟΣΜΗΣΗ: ολοκλήρωση εργασιών εξωτερικά, όπως αποχετεύσεις και κηπουρικά. Το έργο τελειώνει με την διακόσμηση των χώρων και τις τελευταίες πινελιές.


ΣΗΜΑΝΤΙΚΑ ΠΡΑΓΜΑΤΑ ΠΟΥ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΛΗΦΘΟΥΝ ΥΠΟΨΗ:

  • ΥΓΡΑΣΙΑ: έλεγχος για να βρεθεί τι την προκαλεί, να επιδιορθωθεί και να γίνει η κατάλληλη αγωγή για να μην εμφανιστεί ξανά.

  • ΡΩΓΜΕΣ: δεν είναι όλες ανησυχητικές, αλλά πάντα είναι καλό να ελεγχθούν και να επιδιορθωθούν.

  • ΟΡΟΦΗ / ΣΤΕΓΗ: εκτίμηση της κατάστασης της, μόνωση, αλλαγή κεραμιδιών, έλεγχος υδρορροών.

  • ΗΛΕΚΤΡΙΚΟ ΚΥΚΛΩΜΑ: χρειάζεται επανεγκατάση; Έχει απώλειες; Μπορεί να γίνει αναβάθμιση;

  • ΘΕΡΜΑΝΣΗ ΚΑΙ ΚΛΙΜΑΤΙΣΜΟΣ: υπάρχει ήδη στο κτήριο; είναι αναγκαίο;

  • ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΑ ΚΟΥΦΩΜΑΤΑ: σε τι κατάσταση βρίσκονται, χρειάζονται αντικατάσταση;

  • Φ.Π.Α: υπάρχουν περιπτώσεις που μπορεί να πληρωθεί μειωμένο. Μήπως το έργο μπορεί να τύχει επιχορήγησης ή οικονομικής ενίσχυσης από τα κρατικά ή ευρωπαϊκά προγράμματα;

  • ΑΓΝΩΣΤΟ ΚΟΣΤΟΣ: υπάρχουν κάποια έξοδα που ίσως προκύψουν κατά τη διάρκεια, που όμως είναι καλό να προβλεφθούν όσο πιο νωρίς γίνεται. Για παράδειγμα, τα τέλη επανασύνδεσης υπηρεσιών, φόροι, ασφαλίσεις, γραφειοκρατικές εργασίες, έξοδα αδειών, κλπ.

  • ΕΡΓΟΛΑΒΟΙ: αποφυγή μη εγγεγραμμένων εργολάβων (μπορείτε να ζητήσετε αντίγραφο της ετήσιας άδειας εργολαβίας). Είναι σημαντικό για τη δική σας προστασία σε περίπτωση κακοτεχνιών ή μη συνεπούς εργασίας εκ μέρους του εργολάβου. Αποφυγή πρόσληψης των υπερβολικά φτηνών εργολάβων, είναι γενικός κανόνας ότι κάτι πάει λάθος από την αρχή. Σιγουρευτείτε ότι οι εργάτες που δουλεύουν στην οικοδομή είναι ασφαλισμένοι από τον εργοδότη τους (εργολάβος) και ότι έχουν τις απαραίτητες άδειες. Καλύτερα να είστε ασφαλείς και σίγουροι παρά να έχετε αχρείαστα τρεχάματα.

  • ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ: είναι καλό να ξεκαθαριστούν οι όροι όλων των εμπλακόμενων μερών. Θα αποφευχθούν αχρείαστες ασυνεννοησίες, και θα καθοριστούν οι τμές, χρονοδιαγράμματα, και επακόλουθα λόγω καθυστερήσεων ή ασυνεπειών είτε από μέρους των μελετητών, εργολάβων ή του ιδίου του ιδιοκτήτη. Οι καλές εξηγήσεις κάνουν τους καλούς φίλους.

  • ΠΛΗΡΩΜΕΣ: καθορίστε και συμφωνήστε από την αρχή πως και πότε θα γίνονται οι πληρωμές.


ΤΕΛΟΣ - ΜΙΑ ΧΡΗΣΙΜΗ ΣΥΜΒΟΥΛΗ:
Ενημερώστε τους γείτονες για τις εργασίες. Θα αποφύγετε παράπονα για φασαρίες, καταγγελείες στις αρχές από κακόβουλους (για να σας πιάσουν στα πράσα για παράνομες ή μη αδειούχες εργασίες), και περιττή αναστάτωση.


_Προσπάθησα να κρατήσω τον οδηγό όσο πιο σύντομο και περιεκτικό γίνεται!


For some time now I have been planning to start a series of quick guides related to the most common questions I receive. Since we are going through the renovations season, I thought of starting with this one.

THE BASICS:

Regardless of where the project will be directed, there are some basic questions need to be answered in order to have a clear picture of how it proceeds, and where the attention needs to be focused.

  1. Are permits required?
    In some cases they are not needed, but to make sure this is the case it is advisable to consult an architect. For example, in the case of a simple renovation - that is to restore the building, changing floors, windows, finishes, etc. without touching the structure or any walls - no permits are usually required. When it comes to additions or alterations (which is technically called remodeling) most probably permits are in order. It is a time consuming process that is worth the effort and the wait, since it protects against malicious complaints, makes the sale or transfer process smoother, and generally provides security to the owners.

  2. Will a bank loan/mortgage be needed?
    It is good to consider available budgets, and secure any funding from the beginning to make sure the process will run smoothly without forced interruptions and extra visits to banks.

  3. Is there a specific timeline?
    It is important to define deadlines and any important dates from the start. They will help with programming and a mutual understanding with everyone involved in the project.

  4. What is the project’s scale?
    What is the size of the work? Are we talking about a room? For refreshing and finishes (painting, wall coverings, floors, and so on)? For the whole building? Is it an incomplete building in the building phase?

  5. Accommodation / Building usage?
    If the renovation involves housing, the issue of residence must be taken into account. It is an important factor that will play a major role in organizing and planning. The same is true if the renovation involves a business. Will it continue to operate during the work?

WHY IS AN ARCHITECT HELPFUL:

Even if permits are not required for the project to proceed, when basically an architect is a necessary part of the project, their involvement continues to have an important role in the course of the project:

  • A design guidance is offered, and with the help of 3D visualization there is a more clear view, to make sure all ideas fit well together.

  • All details are planned for tasks to run smoother and technical issues are foreseen as early as possible.

  • Work schedule and timeline is established.

  • Contractors are checked and controlled, to deliver quality work.

  • The important spaces of kitchen and bathrooms are designed and planned to achieve high functionality and comfort.

THE STEPS (IN GENERAL OUTLINE):

  1. PLANNING - PROGRAMMING: design planning, secure budget, building inspection and estimation by qualified engineers, costing, contractors hiring.

  2. FIX BIG THINGS FIRST: it is important to firstly address issues like water ingress, subsidence, utility problems, structural and roofing issues. All these involve heavy tasks which if occur at a later stage, the project will in fact need to be re-started from the very beginning!

  3. DEMOLITIONS: if any demolitions are required are done at this point, right after big issues are dealt with and prior details and finishes are begun. It is important to have a waste management plan - hiring a skip is always helpful, and to properly handle any hazardous materials.

  4. NEW WALLS, HVAC SYSTEMS: build new walls, create new or close existing doors and windows openings, upgrade or install heating, ventilation, plumping systems.

  5. INSULATION: usually overlooked, but it is one of the most important investments to a building. It is installed while the building is open, before doors and windows are placed.

  6. FINAL BUILDING WORKS: close up drywall, do any floor works, install doors and windows.

  7. CARPENTRY: fixed furniture (wardrobes, TV furniture, fireplaces, kitchens, etc.), interior doors and furniture.

  8. FINISHES: painting, wall and other surfaces coverings, wallpaper installation, floor laying (tiles, plastic, parquet, etc.)

  9. FINISH UP AND DECORATION: finish exterior works like gutters and gardening. The project is completed with interior decoration and final touches.

IMPORTANT THINGS TO CONSIDER:

  • DAMP: inspect to locate what causes it, fix and treat to prevent it from re-appearing.

  • CRACKS: not all cracks are bad, but it is always advisable to inspect and treat.

  • ROOF: evaluate its condition, insulate, change tiles, inspect gutters.

  • ELECTRIC CIRCUIT: does it need rewiring? Any current loss? Can it get upgraded?

  • HEATING AND VENTILATION: existing? Is it needed?

  • EXISTING OPENINGS: evaluate their condition, do they need replacement?

  • V.A.T: in some cases it can be reduced. Is the project eligible for any state or European programs funding?

  • UNKNOWN COSTS: some unpredictable costs may arise in the process, which is good to think about them early on. For example, utilities re-connection, taxes, insurances, paperwork and permits, etc.

  • CONTRACTORS: avoid non-registered contractors (request a copy of their annual work permit). It is important for your protection against improper or inconsistent work on behalf of the contractor. Avoid hiring extremely cheap contractors, as a rule of thumb something is not right. Make sure the contractor has all the workers insured and with the necessary permits. Better safe than sorry.

  • CONTRACTS: it is good to clarify the terms of all parties involved. Unnecessary misunderstandings will be avoided, prices and timelines will be established, as well as the consequences of delay or inconsistency either by the engineers/designers, contractors, or the owner will be determined. Good communication makes good friends.

  • PAYMENTS: establish payment methods and timelines early on.

LASTLY - A USEFUL ADVICE:
Inform neighbors about the works. You will avoid noise complaints, malicious reports to authorities (to get you busted for working illegally or with no permits), and unnecessary upset.

_I tried to keep this guide as brief and concise as possible!


Aria AnastasiouComment